Untervermietung & Airbnb – Was ist erlaubt, was riskiert die Kündigung?

Eine Weltreise steht an, ein langer Auslandsaufenthalt oder einfach die Idee, die Wohnung über Airbnb zu vermieten und etwas Geld zu verdienen. Der Wunsch, die Mietwohnung unterzuvermieten, ist verständlich. Doch ohne die Erlaubnis des Vermieters kann das teuer werden. Sehr teuer.

Untervermietung: Das Grundprinzip

Grundsätzlich darf ein Mieter seine Wohnung nicht ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten. Er hat aber unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf diese Erlaubnis (§ 553 BGB): nämlich wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entstanden ist. Klassische Beispiele:

• Neuer Partner zieht ein
• Jobwechsel in eine andere Stadt, Rückkkehr aber geplant
• Finanzielle Notlage, die durch Untermiete gemildert wird

Airbnb – ein Sonderfall

Die kurzfristige Vermietung über Plattformen wie Airbnb geht über eine normale Untervermietung hinaus und wird von Gerichten oft strenger bewertet. Die häufige, gewerbliche Kurzzeitvermietung der gesamten Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters kann zu einer fristlosen Kündigung führen.

Reale Rechtsprechung: Airbnb als Kündigungsgrund

Das Landgericht Berlin entschied in einem vielbeachteten Urteil: Ein Mieter, der seine Wohnung regelmäßig über Airbnb an Touristen vermietete – ohne Erlaubnis des Vermieters – hatte keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Erlaubnis erteilt. Die fristlose Kündigung war wirksam (LG Berlin 67 S 362/15).

Was ist mit einzelnen Zimmern?

Wer nur ein Zimmer in seiner sonst selbst bewohnten Wohnung gelegentlich vermietet, steht rechtlich besser da. Hier gilt das Recht auf Untervermietung nach § 553 BGB eher. Aber auch hier braucht man die Zustimmung des Vermieters, wenn die Wohnung dauerhaft an Fremde geöffnet wird.

⚠️ Fiktives Beispiel: Eine Studentin vermietet ihre Zweizimmerwohnung, während sie im Sommer jobbedingt im Ausland ist, über Airbnb für 8 Wochen. Der Vermieter erhält Beschwerden von Nachbarn über wechselnde Gäste. Er kündigt fristlos. Die Studentin hatte keine Erlaubnis eingeholt, die Kündigung ist in einem solchen Fall häufig wirksam.

Fazit

Wer seine Wohnung untervermieten möchte, sollte vor Abschluss des Untermietvertrags immer die schriftliche Erlaubnis des Vermieters einholen. Auch Airbnb-Vermietungen sollten mit dem Vermieter abgestimmt sein – sonst droht die fristlose Kündigung.

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Bildnachweis: Titelbild wurde KI generiert.