Schimmel in der Wohnung – Wer haftet, wer muss zahlen?

Schwarze Flecken an der Wand, modrig riechende Ecken, feuchte Fensterrahmen – Schimmel in der Wohnung ist nicht nur ästhetisch unangenehm, sondern auch gesundheitlich bedenklich. Und er führt regelmäßig zu Streit: Wer hat den Schimmel verursacht? Wer muss ihn beseitigen? Wer zahlt? 

Die entscheidende Frage: Ursache des Schimmels 

Die rechtliche Zuordnung hängt von der Ursache ab: 

• Bauliche Mängel (undichte Fassade, ungenügende Isolierung, defekte Heizung): Verantwortung liegt beim Vermieter 
• Falsches Lüften oder Heizen durch den Mieter: Mieter ist selbst verantwortlich 
• Grauzone: Altbauwohnungen mit schlechter Isolierung, in denen moderates Lüften nicht ausreicht 

Reale Rechtsprechung 

Der Bundesgerichtshof hat in zahlreichen Entscheidungen klargestellt: Wenn ein Mieter ausreichend lüftet und heizt (mindestens dreimal täglich kurz lüften, Räume auf mindestens 19–20°C heizen) und trotzdem Schimmel entsteht, liegt ein baulicher Mangel vor, für den der Vermieter haftet (BGH VIII ZR 271/17 u. a.). Der Vermieter trägt die Beweislast, wenn er behauptet, der Mieter habe falsch gelüftet. 

Was können Mieter tun? 

Wer Schimmel entdeckt, sollte: 

• Sofort schriftlich beim Vermieter melden (Datum und Beschreibung festhalten) 
• Fotos machen als Beweissicherung 
• Kein eigenwilliges Beseitigen mit einfacher Farbe. Das löst das Problem nicht und kann später gegen den Mieter verwendet werden 
• Ein Gutachten anfordern, wenn der Vermieter die Verantwortung abstreitet 

Mietminderung wegen Schimmel 

Liegt Schimmel als Mangel der Mietsache vor, können Mieter die Miete mindern. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung: Gerichtsurteile haben Mietminderungen zwischen 5 % und 30 % anerkannt, bei starkem Schimmelbefall in mehreren Räumen auch mehr. 

⚠️ Fiktives Beispiel zur Veranschaulichung: Eine Familie stellt in der neu bezogenen Wohnung nach dem ersten Winter Schimmel in der Schlafzimmerecke fest. Der Vermieter behauptet, die Familie habe falsch gelüftet. Ein beauftragtes Gutachten stellt fest: Die Außenwand ist ungenügend dämmend. Der Vermieter muss den Schimmel beseitigen und die Minderung von 15 % für den betroffenen Zeitraum akzeptieren. 

Fazit 

Schimmel ist ein ernster Wohnungsmangel und keine Frage des Charakters. Wer richtig lüftet und heizt, hat rechtlich gute Karten, wenn Schimmel trotzdem entsteht. Schimmelstreit mit dem Vermieter? Die Kanzlei Badde & Partner hilft Ihnen, Ihre Rechte durchzusetzen.