Mieterhöhung – Wann sie zulässig ist und wie Mieter widersprechen

Ein Schreiben vom Vermieter: Die Miete soll um 15 Prozent steigen. Viele Mieter fühlen sich dann hilflos und akzeptieren diese einfach. Dabei hat das Mietrecht klare Schutzregeln, die Mieter kennen sollten. Denn nicht jede Mieterhöhung ist zulässig und wer nicht widerspricht, stimmt zu.

Die Grundregeln der Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist unter folgenden Bedingungen möglich:

• Die Miete muss mindestens 15 Monate unverändert geblieben sein
• Die Erhöhung muss schriftlich mit Begründung erfolgen (z. B. Verweis auf Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen)
• Die Kappungsgrenze gilt: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 % steigen (in angespannten Märkten nur 15 %)
• Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen

Was ist die Kappungsgrenze?

Die Kappungsgrenze schützt Mieter vor zu starken Erhöhungen. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 % steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (werden durch die Landesregierungen festgelegt) gilt eine Grenze von nur 15 %. Das ist zum Beispiel in einigen Regionen in NRW der Fall, wie zum Beispiel Aachen oder Dortmund, aber auch Bergisch-Gladbach oder Ratingen.

Reale Rechtsprechung: Mietspiegel als Pflichtbegründung

Der BGH hat entschieden (VIII ZR 261/18): Wenn eine Gemeinde über einen qualifizierten Mietspiegel verfügt, muss der Vermieter diesen in der Mieterhöhung zwingend angeben. Das gilt auch dann, wenn er andere Begründungsmittel wählt. Fehlt der Verweis, kann die Mieterhöhung formal unwirksam sein.

Was können Mieter tun?

Mieter haben nach Erhalt des Mieterhöhungsschreibens zwei Monate Zeit zuzustimmen. Stimmen sie nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Bis dahin bleibt die alte Miete gültig.

Mieter sollten prüfen:

• Ist die Jahresfrist eingehalten?
• Ist die Kappungsgrenze eingehalten?
• Ist die Begründung vollständig?
• Liegt die neue Miete tatsächlich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete?

⚠️ Fiktives Beispiel: Ein Vermieter fordert eine Mieterhöhung um 18 % – die Miete hatte sich aber schon vor zwei Jahren um 10 % erhöht. Damit wäre die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren überschritten. Der Mieter widerspricht schriftlich und der Vermieter muss die Erhöhung auf das zulässige Maß reduzieren.

Fazit

Mieterhöhungen sind oft angreifbar – sei es wegen formeller Mängel oder wegen Überschreitung der Kappungsgrenze. Wer die Regeln kennt, muss nicht jeden Erhöhungsanspruch einfach hinnehmen.

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